L'attestation du syndicat : ce qu'elle révèle avant d'acheter un condo

Un document pensé pour l'acheteur

Depuis l'entrée en vigueur du règlement le 14 août 2025, les syndicats de copropriété doivent être prêts à remettre une attestation à tout vendeur qui en fait la demande. Le vendeur la transmet ensuite à l'acheteur. Elle rassemble des informations sur l'état des finances de la copropriété, les travaux prévus et l'état de l'immeuble.

Pour l'emprunteur et son courtier hypothécaire, c'est un document de synthèse précieux, qui complète les autres pièces décrites dans la Loi 16 vue par le courtier hypothécaire.

Ce qu'il faut chercher dans les finances

La première lecture porte sur le fonds de prévoyance : son montant actuel, sa comparaison avec les recommandations de l'étude lorsqu'elle existe, et les contributions prévues. Un écart important entre le fonds réel et le fonds recommandé est un signal à examiner de près.

Il faut aussi repérer les cotisations spéciales déjà votées ou envisagées, les emprunts contractés par le syndicat et les sommes dues par des copropriétaires. Ces éléments influencent directement les dépenses futures de l'acheteur. Le risque de cotisation spéciale est détaillé dans la cotisation spéciale, un risque pour l'emprunteur.

Ce qu'il faut chercher dans les travaux

L'attestation renseigne sur les travaux prévus ou en cours. Une réfection de toiture, de stationnement souterrain, de balcons ou de façade représente souvent une dépense majeure, qui peut être financée par le fonds de prévoyance, par une hausse des frais ou par une cotisation spéciale. Savoir laquelle de ces options est envisagée change beaucoup pour l'emprunteur.

Comparez ces informations avec les procès-verbaux des dernières assemblées : les discussions sur les travaux y apparaissent souvent avant les décisions formelles. Un sujet qui revient d'une assemblée à l'autre sans décision mérite une attention particulière.

Portez aussi attention à l'âge de l'immeuble. Une copropriété qui approche vingt ou vingt-cinq ans fait souvent face à sa première vague de remplacements majeurs en même temps, et c'est dans l'attestation qu'on voit si le syndicat s'en est rendu compte.

Ce qu'elle ne remplace pas

L'attestation ne remplace pas l'inspection de l'unité. Elle renseigne sur la copropriété, pas sur l'état précis des fenêtres, de la plomberie ou de la ventilation de la partie privative. Elle ne remplace pas non plus la lecture de l'étude du fonds de prévoyance et du carnet d'entretien lorsqu'ils existent.

L'inspection de l'unité, avec visite des parties communes accessibles, complète l'attestation en montrant l'état réel de ce qui est visible. Notre article grand public sur l'inspection d'un condo neuf ou de revente peut être transmis à l'acheteur.

Obtenir l'attestation à temps

L'attestation doit être demandée par le vendeur à son syndicat. Pour qu'elle serve à la décision de l'acheteur, elle doit être obtenue tôt, idéalement avant la levée des conditions. Le courtier immobilier du vendeur joue ici un rôle clé en la demandant dès la mise en marché.

Du côté du courtier hypothécaire, prévoyez dans le calendrier le temps de lire l'attestation avec l'emprunteur et, au besoin, de poser des questions au syndicat. Une attestation reçue la veille de l'échéance de financement ne permet pas une analyse sérieuse.

Les questions à poser au syndicat

Lorsque l'attestation soulève des doutes, quelques questions précises au syndicat, par l'entremise du vendeur, permettent souvent de les dissiper. Des travaux majeurs ont-ils été votés, et comment seront-ils financés? L'étude du fonds de prévoyance a-t-elle été réalisée, ou quand le sera-t-elle? Des litiges sont-ils en cours avec un entrepreneur, un promoteur ou un copropriétaire?

Les réponses, idéalement obtenues par écrit, complètent l'attestation et le rapport d'inspection. Elles permettent au courtier hypothécaire de présenter à l'emprunteur une vision claire des dépenses possibles, plutôt qu'une inquiétude diffuse fondée sur un document mal compris.

Un portrait complet du condo

Lue avec le rapport d'inspection de l'unité, l'étude du fonds de prévoyance et les procès-verbaux, l'attestation donne un portrait complet : l'état de ce que l'acheteur achète, et l'état de ce qu'il partagera avec les autres copropriétaires. C'est ce portrait qui permet un conseil de financement éclairé.

Pour organiser l'inspection d'un condo au nom d'un client, avec son consentement, voyez notre page pour les courtiers partenaires, et le guide complet pour les courtiers hypothécaires.